DİKKAT

Sitemizde; henüz kat mülkiyetine geçilmediği için uygulanacak hukuk kurallarında aşağıdaki sıranın gözetilmesi yerinde olacaktır. 

1 -     Kat mülkiyeti yasasındaki hükümler ilke olarak bloklardaki iç ilişkilerde, konutların birbiri ile veya seçtikleri yönetici ile veya personele ilişkin sorunlarında öncelikle uygulanabilir.           

2 -    

a)  Bu yasada hüküm bulunmaması

b ) Olayın sitenin  bütününü ilgilendirmesi

c ) Site ile dışarıdaki bir unsur ile ilişkili olması hallerinde, öncelikle kooperatifler yasası uygulanacaktır.

3 -      Her iki yasanın çeliştiği noktalarda ise her durumda kooperatifler yasası üstün hukuk kuralları bütünü olarak değerlendirilecektir.

Üyelerimize saygı ile duyururuz.

• Birden fazla bloktan oluşan apartmanlarda masraflar nasıl karşılanacaktır?
• Apartmanda kat maliki diğer daireleri rahatsız ediyorsa ne yapılabilir?
• Apartmandaki boş kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?
• Yönetim kaç kişiden oluşur?
• Çevre temizlik vergisi, çöp vergisi nasıl yatırılabilir?
• Bağımsız bölümler arasında apartman giderleri nasıl bölüştürülür?
• Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir mi?
• Eşe yapılan satışta şuf'a hakkı kullanılabilir mi?
• Evsahibi kiracısının orurduğu daireye ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi?
• Apartman yönetim planında depolu dükkan olarak görünen bölüm farklı amaçla kullanılabilir mi?
• Kiranın yüksekliği tahliye nedeni olabilir mi?
• Kiralayan dışında bir kişinin çektiği temerrüt ihtarı tahliye nedeni midir?
• Kira tespiti nasıl yapılmalıdır?
• Arsa payına itiraz edilebilir mi?
• Bahçe tek bir kat maliki tarafından kullanılabilir mi?
• Apartmanın bahçesi otopark haline getirilebilir mi?
• Çekme kat imar affına girebilir mi?
• Evde evcil hayvan beslenebilir mi?
• Pencere kapı haline getirilebilir mi?
• Çekme kat izni alındığında kalorifer dilimi eklenebilir mi?
• Daire içi duvarlar yıkılarak iki oda birleştirilebilir mi?
• Boş duran daire için asansör tamir parası verilir mi?
• Soğuk hava deposu için kalorifer parası ödenir mi?
• Kiracı yönetici olabilir mi?
• Süresi bitmeden kira sözleşmesi fesh edilebilir mi?
• Taşınan kiracıya ait giderler evsahibi tarafından ödenmeli midir?
• Evinizde oturan birinci dereceden akrabanızdan kira alınabilir mi?
• Evsahibi kiraya hangi oranda zam yapabilir?
• Bankaya yatırılan kira bedelinin makbuzu geçerli bir kanıt olabilir mi?
• Satın aldığınız emlakta kiracı varsa ne yapılabilir?
• Kiracınız kendine ait evi olmasına rağmen, başka bir evde oturuyorsa, evinizden hangi şartlarla tahliye edebilirsiniz?
• Susma ile yenilenen hasılat kirası nasıl sona erdirilir?

Emlakla ilgili Sıkça sorulan Sorular ve Cevaplar

• Apartmanda kat maliki diğer daireleri rahatsız ediyorsa ne yapılabilir?

• Kiralayan dışında bir kişinin çektiği temerrüt ihtari tahliye nedeni midir?

• Arsa payına itiraz edilebilir mi?

• Bahçe tek bir kat maliki tarafından kullanılabilir mi?

• Çekme kat imar affina girebilir mi?

• 2002 yılı Mesken Kira gelirlerinde istisna tutarı ne kadadır?

• 2003 yılında ne kadar emlak vergisi ödenecek?

• Kat irtifakının tapuya tescili için hangi belgeler istenir?

• Kat mülkiyetinin kurulması için gerekli cins değişikliği nedir?

• Tapu Sicil Müdürlüğünce Kat İrtifakı Kurulmadan Doğrudan Kat Mülkiyeti Kurulabilmesi İçin İstenecek Belgeler Nelerdir?

• Ayırma ( İfraz ) Nedir?

• Ayırma ( ifraz ) için Tapu Sicil Müdürlüğünce istenen belgeler nedir?

• Birleştirme ( Tevhid ) nedir?

• Birleştirme işlemi için tapu sicil müdürlüğünce istenen belgeler nedir?

• Bedelsiz Yola Terk İstemi Nedir?

• Bedelsiz Yola Terk İstemi İçin İstenen Belgeler Nedir?

• İzale-i Şuyu Satışı ( Mahkemece Satış ) Nedir?

• İzale-i şuyu satışının tapuya tescili için tapu sicil müdürlüğünce hangi belgeler istenir?

• Satış Vaadi Nedir?

• Satış vaadinin şerhi için tapu sicil müdürlüğünce hangi belgeler istenir?

• Şufa Hakkı ( Önalım ) Nedir?

• İştira Hakkı ( Alım ) Nedir?

• Vefa Hakkı ( Geri Alım ) Nedir?

• Şufa - İştira - Vefa İşlemlerinin Mali Yönü Nedir?

• Kira Şerhi İstemi Nedir?

• Kira akdinin tapuya şerhi için Tapu Sicil Müdürlüğünce hangi belgeler istenir?

• Kamulaştırma ( Rızai ) Nedir?

• Kamulaştırmanın Tescili İçin Tapu Sicil Müdürlüğünce Hangi Belgeler İstenir?

• Kat İrtifakı Nedir?

• Kat İrtifakı Kurulmasının Şartları Nedir?

• İntifa Hakkı Nedir?

• Sükna Hakkı ( Oturma Hakkı ) Nedir?

• İpotek Nedir?

• İpotek İçin Gerekli Belgeler Nedir?

• Kimler Kira Beyannamesi Verecek?

• Kira Beyannamesi Ne Zaman Verilecek?

• Kira Beyannamesi Nereye Verilecek?

• Konut Kira Gelirlerinde İstisna Tutarı Ne Kadardır?

• Konut Kiralarıyla İlgili İstisna Nasıl Uygulanacak?

• Konut Kira Gelirlerinde İstisna’dan Yaralanmayacak Olanlar Kimler?

• Kira Gelirinin Vergisi Ne Zaman Ödenecek?

• Kira Gelirinin Vergileri Nereye Ödenecek?

Sorulara verilen Cevaplar:
 

• Birden fazla bloktan oluşan apartmanlarda masraflar nasıl karşılanacaktır?

Eğer apartman tek parsel üzerinde yer alıyorsa, girişleri farklı birden fazla bloka ayrılması hiçbir şey farkettirmeyecektir. A,B veya C blokta yapılan bir onarımın masrafı, tüm bağımsız bölüm malikleri tarafından ortak olarak karşılanır.

• Apartmanda kat maliki diğer daireleri rahatsız ediyorsa ne yapılabilir?

Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise evsahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç vermediği taktirde kişi veya kişilerin yaptıkları ver taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine başvurabilirsiniz.

• Apartmandaki boş kapıcı dairesi kiraya verilebilir mi?

Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.
 

• Apartman Yönetimi kaç kişiden oluşur?

Yönetimin kaç kişi olacağı yönetim planı ile belirlenir. İki ihtimal vardır; ya yönetici adı altında bir kişi, ya da yönetim kurulu adı altında 3 kişi seçilir.

• Çevre temizlik vergisi, çöp vergisi nasıl yatırılabilir?

Çevre Temizlik Vergisi - Çöp Vergisi 01.01.2004 tarihinden itibaren otomatik olarak su faturalarına 1 m3 başına 100.000 TL olarak yansıtılmaktadır. Bu konu ile ilgili detayları su faturalarınızdan, ilgili su işletmesinden ve bağlı olduğunuz belediyeden alabilirsiniz. Bundan sonra Çevre Temizlik Vergisi için herhangi bir yere elden ödeme yapılmayacaktır. Çünkü ödediğimiz su faturasının içinde Çevre temizlik Vergiside ödenmektedir.

• Bağımsız bölümler arasında apartman giderleri nasıl bölüştürülür?

Bağımsız bölümler arasında giderlerin nasıl bölüştürüleceği yönetim planından araştırılır. Açık bir hüküm varsa bu uygulanır. Açık hüküm yoksa kapıcı, bahçıvan, bekçi, kaloriferci ücretleri eşit bölüştürülür. Diğer giderler arsa payı oranına göre bölünür. Aynı alana sahip iki dairenin arsa payları farklı olabilir. Çünkü arsa payı rayiç değerler üzerinden hesaplanır, örneğin 8 katlı bir apartmanın 3, 4 ve 5inci katları diğerlerinden daha pahalı olabilir. Buna rağmen arsa paylarının farklı olması şart değildir. Esasen bağımsız bölümün değerine uygun arsa payı verilmesi kanuna uygun olur.

• Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir mi?

Yakıt parası kalorifer dilimi esasına göre alınabilir, ancak bunun doğru ya da en adil yol olduğunu söylemek doğru olmaz. Apartmanın ısınma projesi yapılırken, dairelerin eşit ısınabilmelerini sağlamak amacıyla kalorifer dilimleri hesaplanır. Dolayısıyla arsa payı oranına göre paylaştırılması çok daha adildir. Eğer bazı malikler radyatörlerine proje dışı dilim ilave ettirmişler ise bunların tespit edilmesi ve söktürülmesi gerekir.

• Eşe yapılan satışta şuf'a hakkı kullanılabilir mi?

Ortak mülkiyetin paydaşı, payını karı ve kocaya, çocuklarına veya akrabaya temlik ederse, görünüşte satış sözleşmesi yapılsa bile gerçekte miras hukuku ile ilgili amaç ya da bağış düşüncesi varsa şuf'a hakkı kullanılamaz. Davalının bu şekildeki savunması, her türlü delille ispatı mümkün olduğundan araştırılmalıdır.

• Evsahibi kiracısının halen ikamet ettiği daireye ihtiyacı olduğunu öne sürerek tahliyesini isteyebilir mi?

6570 sayılı yasa ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olması yanında zorunlu olması koşulunu da aramaktadır. Şehir merkezinde kendisine ait normal bir evde oturan davacının ihtiyacının, zorunlu olduğundan söz edilemez. Kiralayanın halen oturduğu ev, büyüklük ya da konfor bakımından kiracının dairesiyle mukayese edilir; dava edilen yerin vasıfları üstün ise tahliye kararı verilir.

• Apartman yönetim planında depolu dükkan olarak görünen bölüm farklı bir amaçla kullanılabilir mi?

Kat malikleri, gerek bağımsız bölümleri gerek eklentilerini kullanırken, birbirlerini rahatsız etmemek, birbirlerinin hakkını çiğnememek ve yönetim planına uymak zorunda olduklarından, örneğin tapuda depolu dükkan olarak kayıtlı bağımsız bölümün baca ve benzeri tesisleri bulunmadığından, ve bunlar olmadığı taktirde doğan rahatsızlıklar giderilemeyeceğinden, pasta imalathanesi veya fırın olarak çalıştırılması ve benzeri faaliyetlerin, rahatsız edici faaliyetler olarak değerlendirilmesi ve men edilmesi gerekir.

• Kiranın yüksekliği tahliye nedeni olabilir mi?

Kira parasının, günün ekonomik koşulları karşısında aşırı derecede yüksek olması, "akdin icrasını tahammül edilmez hale getiren sebepler" arasında saylamadığından; sözleşmenin bitiminde kira tespit davası açılabileceği gibi, sözleşmenin sona ermesinden önce de, bedele ilişkin hükümlerin, günün koşullarına göre değiştirilmesi görevli mahkemeden istenebileceğinden, kira bedelinin yüksekliğinden dolayı sözleşmenin feshi davası açılamaz. Ancak ilk sözleşmenin süresi sone ermişse veya uzun süreli sözleşmede "uyarlama davası" açılmış ve bu davada belirlenen yeni kira bedeli yüksek ise, sözleşmenin feshi mümkündür.

• Kiralayan dışında bir kişinin çektiği temerrüt ihtarı tahliye nedeni midir?

Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtarı davaya etkili olmaz.

• Kira tespiti nasıl yapılmalıdır?

Yeni dönem kira parasını taraflar, bir anlaşma yaparak saptayamadıkları taktirde, davacı kira parasının tespitini mahkemeden isteyebilir. Mahkemece yapılacak iş, mahallinde keşif yapmak, dava konusu yerin serbestçe kiralanması halinde getirebileceği kira parası hesap edilmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınarak, hak ve nesafete uygun bir kira parası taktir edilmelidir.

• Arsa payına itiraz edilebilir mi?

Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.

• Bahçe tek bir kat maliki tarafından kullanılabilir mi?

Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçasi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafından kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir.

• Apartmanın bahçesi otopark haline getirilebilir mi?

Mimari projede belirtilmediği taktirde bahçenin otopark haline getirilmesi olanaksızdır. Ancak kat malikleri ittifakla karar verirlerse mümkün olabilir.

• Çekme kat imar affına girebilir mi?

Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapılan inşaatın, imar affı yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bağımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu nitelikleriden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifakı ile mümkündür.

• Evde evcil hayvan beslenebilir mi?

Yönetim planında aksi belirtilmediği taktirde evcil hayvan beslenemez. Yönetim planında ne tür evcil hayvanların beslenebileceği özel bir madde ile belirtilebilir. Evcil olmayan hayvanlar (yılan vb.) hiçbir şartla beslenemez.

• Pencere kapı haline getirilebilir mi?

Her ne sebeple olursa olsun projeye aykırı olarak pencere kapı durumuna getirilemez. Eğer apartmanın ön cephesinde ise dış görünümü bozacağından, plana aykırı yeri bile değiştirilemez.

• Çekme kat izni alındığında kalorifer dilimi eklenebilir mi?

Evet, çekme kata muvafakat verilmesi, kalorifer dilimi eklenmesinin kabul edilmesini de kapsar.

• Daire içi duvarlar yıkılarak iki oda birleştirilebilir mi?

Diğer tüm kat maliklerinin muvafakatı ile güvenliği tehlikeye atmamak şartıyla olabilir. Ancak sitemizdeki blok daireler tünel kalıp sistemi ile yapıldığı için duvarlar taşıyıcı betonarme duvarlardır. Bu yüzden betonarme taşıyıcı duvarlara kesinlikle dokunulamaz. Bina dış cephelerinde şekilsel bir değişiklik yapılamaz. Cephe görüntüsünde  pencere veya kapı yerleride değiştirilemez.

• Boş duran daire için asansör tamir parası verilir mi?

Evet verilir. Dairenin boş olup olmaması, kiraya verilip verilmemesi yönetim giderlerinden muaf olmayı gerektirmez. Ancak yönetim planında aksine hüküm olabilir.

• Soğuk hava deposu için kalorifer parası ödenir mi?

Şayet söz konusu bölüm, projede soğuk hava deposu olarak gösterilmiyorsa, bölüm sahibi kalorifer giderlerine katılmak zorundadır.

Kiracı:
 

• Kiracı yönetici olabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici bağımsız bölüm maliklerinin oyu ile seçilir. Bu seçimde sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır. Şayet yönetim planına, yöneticilerin bağımsız bölüm malikleri arasından seçileceği hükmü konmuşsa kiracı yönetici olamaz. Eğer böyle bir hüküm konmamışsa kiracı bile olmayan dışarıdan birinin yönetici olmasına bir engel yoktur. Böyle bir hüküm konolduğu taktirde sadece kat malikleri yöneticilik yapabilir, vekaleten de olsa kat maliki olmayan birisi yöneticilik yapamaz. Unutulmaması gereken kiracı yönetici olsa dahi kat malikleri toplantısına katılamaz.

• Süresi bitmeden kira sözleşmesi fesh edilebilir mi?

Feshin haklı nedenleri bulunması durumunda kiralayan feshi kabul etmek zorundadır. Haklı nedenler atık su sisteminin hatalı inşası sonucu kanalizasyon taşması, binanın çok rutubetli olması veya ısınamaması gibi evin içerisinde oturulmasını engelleyecek nedenler olarak özetlenebilir.

• Bankaya yatırılan kira bedelinin makbuzu geçerli bir kanıt olabilir mi?

Kiracı tarafından emlak sahibinin hesabına yatırılan makbuzlar, ancak 'Kira Bedeli' olarak yatırıldığına ilişkin bir bölüm eklenirse geçerli bir kanıt olabilir. Aksi takdirde, emlak sahibinin hesabına yatan borç olarak değerlendirilir.

• Evsahibi kiraya hangi oranda zam yapabilir?

Kira sözleşmesinin ilk yılında taraflar belirlediği zam oranında artış olur. Sonraki yıllarda TEFE ve TÜFE'nin yıllık artışı oranında zam artışı olur. Mukavelenin sona ermesinin ardından evsahibi daha yüksek bir oranda artırıma gidilmesini isteyebilir, taraflar arası anlaşma sağlanmadığı taktirde mahkemeye verebilir. Ev sahibinin açtığı dava kira tespit davasıdır. Kira bedelinin belirlenmesi için mahkeme tarafından görevlendirilen bilirkişi muhitte incelemelerde bulunur, rayiç kira bedelini tespit eder ve mahkemeye bildirir.

Emlak sahipleri:
 

• Taşınan kiracıya ait giderler evsahibi tarafından ödenmeli midir?

Kiracı apartmanda ikamet ettiği süre içerisinde apartman giderlerini ödememiş ve ardından taşınmış ise, yönetici bu giderleri bağımsız bölüm malikinden isteyebilir. Hatta kiracı taşınmamış olsa dahi eğer yönetici kiracıdan giderleri tahsil etmekte zorluk çekiyorsa, tahsilat için evsahibine başvurabilir. Bağımsız bölüm maliki parayı ödedikten sonra kiracısı ile hesaplaşır, yani ona rücu eder. Bu gibi durumların önüne geçmek amacıyla genellikle kiracıdan teminat (deposito) talep edilmektedir. Ödemelerden dolayı asıl sorumlu malik olup, kiracı kira borcu kadarından sorumlu olur.

• Evinizde oturan birinci dereceden akrabanızdan kira alınabilir mi?

Birinci dereceden akrabanızdan kira alınabilir. Tabii çeşitli özel durumlar söz konusu olabilir. Örnek vermek gerekirse, 3 kardeşten biri anne ve babasıyla beraber yaşar. Ebeveynler öldükten sonra bu kardeş evden çıkmak istemez ise diğer kardeşler ondan evin getirebileceği kiradan paylarına düşeni talep edebilirler.

• Satın aldığınız emlakta kiracı varsa ne yapılabilir?

Bir gayrimenkulün sahibi, mülkü tamamen ya da kısmen, kendisi ya da eşi veya çocukları için bir işyeri olarak kullanma ihtiyacında ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durumu ihtarname ile bildirerek, iktisaptan sonraki 6 ay içinde kiracıya tahliye davası açabilir. Bu mülkü, yeni satın alan kişi, eski sahibi ile kiracı arasında yapılmış sözleşmenin tüm hükümlerini de devralmış olur. Bu nedenle kira sözleşmesinin sonunda ihtiyaç sebebi ile dava açma hakkına sahiptir. Ancak bu sürenin uzun olması halinde, kanun, bu süreyi beklemeden kiracıyı mecurdan tahliye etmek için 6 ay gibi bir süre tanımış ve bu sürenin sonunda mecurun tahliyesi için dava açılabilmesini hükme bağlamıştır. Bunun için meskenin yeni sahibinin, gayrimenkulu satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde noter kanalı ile bir ihtar çekerek burayı satın aldığını, bu meskene ihtiyacı olduğunu bu nedenle de bu tahliyenin istendiğini bildirmesi gerekir.

• Kiracınız kendine ait evi olmasına rağmen, başka bir evde oturuyorsa, evinizden hangi şartlarla tahliye edebilirsiniz?

Aynı belediye sınırları içinde kiracının oturmaya elverişli bir evi bulunması tahliye nedenidir. Ancak kiracının bu konutunun kullanılır nitelikte olması gerekir. Konutun bulunduğu yerin konumu, kullanılış biçimi, kiracının sosyal durumuna uygunluğu araştırılır.

• Susma ile yenilenen hasılat kirası nasıl sona erdirilir?

Kira sözleşmesi sona ermesine karşın, mülk sahibi kiracının kalmasına ses çıkarmadığına ve bitiş tarihini izleyen bir aylık süre içinde dava açmadığına ve yine kira sözleşmesinin bitimini takip eden ayın kirasını kayıt koymaksızın aldığına göre kira sözleşmesi susarak yenilenmiş sayılır. Ancak bu yenileme ile kira sözleşmesi süresiz olarak değil, bir yıl için yenilenmiş olur. Bu şekilde yenilenmiş bir hasılat kirası sözleşmesini sona erdirmek için öncelikle Borçlar Kanunu'nun 287. maddesi gereğince kiracıya, kira bitiş tarihinin altı ay öncesinde, "kira sözleşmesinin sona erdirileceğinin" ihbar edilmesi gerekir.

Emlakla ilgili bilinmesi gereken Sık Sorulara Cevaplar:

Öncelikle bu kisi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise evsahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve uyarılması gerekmektedir. Uyarılar sonuç vermediği taktirde kişi veya kişilerin yaptıkları ve taşkınlık bir suç teşkil etmektedir. Bu durumda alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine basvurabilirsiniz.Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 25. Maddesi uyarınca rahatsızlık veren dairenin diğer daireler tarafindan birleşilerek rayiç bedel üzerinden satın alınması da mümkündür.


 

Sözleşmede, kira parasının kiralayanlar dışında bir kişiye ödenmesinin kabul edilmesi; bu kişiye kiralayanlık ve alacaklılık hakkı vermez. Bu şahsın çektiği temerrüt ihtari davaya etkili olmaz.


 

Evet, edilebilir. Kat mülkiyeti kurulduğunda bagımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olmayan arsa paylarına karşı kat maliklerinin arsa payının düzeltilmesi için dava açma hakkı vardır.


 

Bahçe normal şartlarda ortak kullanıma açık bir bölümdür. Ancak özel durumlar söz konusu olabilir. Örneğin binanın arka bahçesi zemin kattadır ve bahçeye geçiş sadece katta oturan kat malikinin evinden sağlanmaktadır. Böyle durumlarda, yani ayrı bir geçiş yeri olmayan apartmanın arka bahçesinin kat maliklerinden birisi tarafindan kullanılmasını yasaklayan herhangi bir yasa hükmü yoktur. Tabii ki eğer yönetim planında özel hüküm varsa bahçe (veya ortak yer) bir veya birkaç bağımsız bölüme tahsis edilebilir.


 

Kat mülkiyetinde kaçak olarak yapilan inşaatın, imar affi yasasına göre tescil edilebilmesi için yapılan ilavenin bagımsız bölüm niteliğinde olması ve önceden verilmiş bir arsa payının bulunması gereklidir. Bu niteliklerinden uzak, çekme katın genişletilmesi şeklindeki ilave için hükmen tescil söz konusu olamaz. Çekme katın tam kata çevrilmesi kat maliklerinin ittifaki ile mümkündür


 

950.000.000 .- TL.


 

2003’ten itibaren ödenecek emlak vergisi, belediye tarafından, takdir komisyonları tarafından saptanacak arsa m2 değerleri ile Maliye ve Bayındırlık ve İskan Bakanlıklarınca müştereken tespit ve ilan edilen bina m2 normal inşaat maliyetleri esas alınarak haesaplanacak asgari beyan değeri üzerinen hesaplanacak.


 

7. Maliklerin son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. Büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafları ( Resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için )


 

Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için öncelikle taşınmaz malın cins değişikliğinin yapılması gerekir. Cins değişikliği kadastro müdürlüğünce hazırlanmış veya kontrol edilmiş değişiklik beyannamesine istinaden yapılır. Cins değişikliğinden sonra ana gayrimenkülün sayfasının mülkiyet hanesine kırmızı mürekkeple ( Bu taşınmazın mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir ......./.../2002 – Yev.....) ibaresi yazılarak mülkiyet sütunu kapatılır. Diğer sayfa kapatma hallerinde olduğu gibi çift çizgi çizilmez. Ayrıca kütük sayfa numarası köşegen şekilde çaprazlama kırmızı mürekkeple çizilmez. Beyanlar sütununa bir şey yazılmaz. Sadece kat mülkiyeti kütüğünün boş olan ilk sayfasından başlayarak bağımsız bölümler ayrı ayrı tescil edilir ve anagayrimenkul sayfası ile bağımsız bölümlere ait kat mülkiyeti kütük sayfaları arasında irtibat kurulur.


 

10. Kat irtifakı ; bir taşınmaz malın kat mülkiyetine geçişte; 1, 2, 3, 6 ve 7 inci maddelerdeki belgeler kat irtifakı tesisinde alındığından yeniden ibraz edilmemesine gerek yoktur. Sadece yapı kullanma izni ( iskan ruhsatı ) , fotoğraf ve yönetim planının ( önceden verilmemiş ise ) ibrazı halinde maliklerden birinin veya yöneticinin talebine istinaden kat mülkiyeti kurulur.


 

2. Parselasyon niteliğinde olmayan ayırma ( ifraz ) ; kamu hizmetlerine terk edilecek alanları kapsamında bulundurmayan ve yalnızca bir parselin birden fazla parçalara ayrılması işlemidir.


 

4. Taşınmazı bulunduğu yere göre Belediye Encümeni veya İl İdare Kurulunun olumlu kararı


 

Birleştirme, tapu sicilinde ayrı ayrı kayıtlı birbirine bitişik birden fazla taşınmaz malın tek bir tapuya bağlanarak, tek bir parsel halini almasıdır ( TST.75).


 

5. Temsilci varsa temsil belgesi ve temsilcinin bir adet vesikalık fotoğrafı,


 

Yola terk işlemi; imar planlarının uygulanışı sırasında taşınmaz mal maliklerince bedelli veya bedelsiz olarak taşınmazın tamamının veya bir kısmının imar planına uygun olarak kamu yararına ( yola, yeşil alana, parka ) terk edilmesi işlemidir.


 

2. Serbest harita mühendisi tarafından düzenlenmiş ve kadastro müdürlüğünce kontrol edilmiş değişiklik beyannamesi


 

İzale-i şuyu, ortaklığın giderilmesi demektir. İştirak halinde veya müşterek mülkiyet esaslarına göre birden çok kimse adına kayıtlı bulunan taşınmaz malların taksimi konusunda, hissedarların anlaşamamsı halinde mahkeme kararı ile taşınmaz malın ihaleyle satılması anlamına gelir. İhale hissedarlar arasında veya üçüncü kişiler açık olarak yapılabilir.


 

4. İstem temsilen yapılıyorsa temsil belgesi ve temsilcinin nüfus cüzdanı veya pasaportu ile fotoğraf


 

Satış vaadi, ileriki bir tarihte bir malın satışını taahhüt niteliğinde ön akittir. Satış vaadi sözleşmeleri noterlerce düzenlenir. İstem halinde ilgili tapu kütüğünün şerhler sütununa şerh edilmesi mümkündür. Şerh tarihinden itibaren beş yıl geçtikten sonra üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmez. Ancak taraflar arasında on sene süreyle hüküm ve sonuç doğurmaya devam eder.


 

3. İstem temsilen yapılıyorsa temsil belgesi.


 

Şufa hakkı, bir taşınmaz malın satılması halinde, onu diğer alıcılara nazaran öncelikle satın alabilme hakkıdır.


 

Bir taşınmazın malı belli bir bedelle belli bir süre içinde malikinden satın alabilmek hakkıdır ( MK.660 ) . Bu niteliği ile satış vaadine benzer. Ancak satış vaadinin azami süresi beş yıl olduğu halde bu hak şerh tarihinden itibaren on sene süreyle hüküm ve sonuç doğurabilir. İştira sözleşmesinin noterce düzenlenmiş olması gerekir. ( TST.55 ) .


 

Vefa hakkı satanın, sattığı taşınmaz malı müşteriden geri satın alma hakkını saklı tutmasıdır. ( MK.660 ) . Satış akdi sırasında vefa hakkı saklı tutuluyorsa satış resmi senedine bu hak yazılır. Satış işleminden sonra bu hak tesisi ediliyorsa, noterce düzenlenmiş sözleşme aranır. Vefa hakkı yeni malikin taşınmaz malı üzerindeki temliki tasarruf yetkilerini kullanılmasına engel değildir. Vefa hakkı uygulaması oldukça enderdir. Genelde, satış bedelinin süresinde ödenmemesi ihtimali karşısında satıcının vefa hakkını kullanmasına rastlanmaktadır.


 

Şufa, iştira, vefa haklarının tapu siciline şerhi için, Harçlar Kanununa ekli ( 4 ) sayılı Tarifenin 9. pozisyonu uyarınca bu hakların bedelli veya bedelsiz oluşuna bakılmaksızın taşınmaz malın kayıtlı değeri üzerinde Binde 4.5 oranında harç tahsil edilir. Ayrıca Döner Sermaye İşletmesince belirlenen tarifeye göre ücret alınır.


 

Kira şerhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerheler sütununa işlenmesidir. Böyle bir şerhin yaptırılması zorunlu değildir. Ancak şerh yaptırılırsa kiracının, kira hakkı daha güvence altında olur. Taşınmaz malın satılması halinde , yeni malik kiracıyı kira süresi dolmadan tahliye ettiremez. Bu şerhi taşınmaz malın maliki isteyebilir. Ancak kira sözleşemesi noterde düzenlenmiş olup da, bu sözleşmede şerhin kiracı tarafından da yaptırılabileceği belirtilmişse şerhi kiracıda yaptırabilir. Kural olarak kira şerhi için sözleşmenin noterde düzenlenmiş veya malikin imzasının noterce tasdik edilmiş olması şart değildir. Noterde düzenlenebileceği gibi taraflar arasında da düzenlenebilir. Taraflar arasında adi yazılı sözleşme varsa şerhi ancak taşınmaz malın maliki yaptırabilir.


 

4. Noterce onaylanmamış ise veya şerh yetkisi yoksa taşınmaz malikinin istemi,


 

Kamulaştırma, Devlet veya kamu tüzel kişilerince, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılığını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir. Kamulaştırmanın tapuya tescili malikin rızasıyla ( rızaen ) veya mahkeme kararı ile ( hükmen ) yapılmaktadır. Kamulaştırılacak taşınmaz malın maliki kamulaştırmaya razı olursa, Tapu Kanununun 26.Maddesine göre tapu sicil müdürlüğünce resmi senet düzenlenir. Bu resmi senedi taşınmaz maliki ile kamulaştırmayı yapan idarenin temsilcisi imzalar. Esas itibariyle bu işlemin satıştan bir farkı yoktur. Malik bu resmi senede “ tezyidi bedel ( bedel artırmak için dava açma ) hakkının saklı olduğu” yolunda kayıt düşülmesini taklep edebilir. Malik bu şekilde kamulaştırmayı kabul etmekle beraber bedeli az buluyorsa bu kayıt resmi senede yazılarak tescil işlemi yapılabilir. Taşınmaz malın tümü değilde bir kısmı da kamulaştırılabilir. Hisseli taşınmazlarda bir veya birkaç hissdarın yerininin kamulaştırılması mümkündür. Taşınmazın üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, vakıf şerhi ve benzeri takyitler bulunması kamulatırmaya engel değildir. Taşınmazın mülkiyetinin davalı olması da kamulaştırmayı engellemez. Tramp yolu ile kamulaştırma yapılması mümkündür.


 

d) Tarafların vergi kimlik nuamaralarını gösterir vergi dairesinden alınmış belge . ( İdare vergiden muafsa idarenin vergi numarası aranmaz )


 

Bir arsa üzerinde yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir veya birden çok yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, salon ve depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kaullanmaya elverişli bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, o arsanın maliki veya paydaşları tarafından arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkına ( Kat İrtifakı ) denir . Kat irtifakı bir arsanın maliki veya paydaşları lehine arsa payına bağlı olarak kurulur. Arsa payı kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla kısıtlanamaz. Arsa payı devredildiği zaman ona bağlı kat irtifakı da kendiliğinden devredilmiş olur.


 

6. Kanunda belirtilen aşağıdaki belgeler getirilmiş olmalıdır. Dilekçe : Bütün bağımsız bölümlerin ayrı ayrı değerleri ile bu bölümlere, değerleri ile orantılı olarak ayrılan arsa paylarını gösteriri tüm maliklerce imzalanmış dilekçe. Genel İnşaat Projesi : Bir mimar veya mühendis tarafından yapılmış olması ve doğruluğunun belediyece ( belediye sınırları dışında Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce ) tasdik edilmiş olması gerekir. Bir arsa üzerine birden fazla inşaa edilen yapıların herbirinin projede ayrı ayrı gösterilmesi ve blok yapılarda, her blok için ayrı proje verilmesi zorunludur. Vaziyet Planı : Bir arsa üzerine yapılacak birden fazla yapıların ( blok veya ayrı ayrı ) arsa içindeki konumunu, varsa özel yol, yeşil saha, spor tesisileri gibi ortak yerlerin açıkça gösterilmesi ve belediyece tasdik edilmiş olması gerekir. Genel inşaat projesinde, vaziyet planı mevcut ise ayrıvca vaziyet planı ibrazına gerek yoktur. Yönetim Planı : Ana gayrimenkulün yönetimini düzenleyen yönetim planının her sayfasının bütün maliklerce imzalanmış olması gerekir. Liste : Listenin, her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi niteliğini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini göstermesi ve ana gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanması ve noterden tasdikli olması gerekir. Maliklerin veya temsilcilerinin fotoğraflı nüfus cüzdanları Maliklerin son altı ay içinde çekilmiş 6 x 4 cm. büyüklüğünde ikişer adet vesikalık fotoğrafları ( resmi senet ve tapu senetlerine yapıştırılması için )


 

İntifa hakkı, ona sahip olunan kişinin ( en çok ) hayatı ile sınırlı olarak, başkasına ait bir taşınmazdan tamamıyla yararlanmak ve kullanmak hakkıdır. İntifa hakkı sınırlı bir ayni haktır. Şahsi irtifak hakları grubuna girer. Bu hak, sahibine hakkın konusu şey üzerinde tamamıyla istifade hakkı tanır ise de bunun aksi sözleşmeyle karşılaşılabilir ( MK.717 ) . Taşınmazın mülkiyetini kuru ( çıplak ) mülkiyet ve intifa ( yararlanım ) hakkı olmak üzere ikiye ayırmak mümkündür. Kuru mülkiyet sahibi asıl malik olmakla beraber taşınmazı ( ev, bağ, bahçe, tarlayı ) kullanamaz, sürüp ekemez, meyvelerini toplayamaz, kiraya veremez. Bu haklar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkının süresi boyunca veya hak sahibinin ölümüne kadar intifa hakkı sahibine aittir.


 

Medeni Kanunun 748.maddesine göre, “Sükna hakkı; bir evde oturmak yahut onun bir kısmını işgal etmek hakkıdır.Bu hak başkalarına devredilemez ve mirasçıya geçemez. Kanunda aksi yazılı olmadıkça intifa hakkına ilişkin hükümler sükna hakkında da geçerlidir.” Maddede belirtildiği üzere sükna hakkı şahsa sıkı sıkıya bağlı bir hak olduğu için, başkalarına devredilemez. Sükna hakkı sahibi malikin rızası olmadıkça bu hakkını kira yolu ile de olsa başkalarına devredilemez.


 

İpotek doğmuş veya ileride doğması muhtemel bir borç için bir taşınmaz malın teminat olarak gösterilmesidir ( MK.765 – 887 ) . İpoteğe konu olacak gayrimenkul krediyi alarak borçlanan şahsa ait olabileceği gibi bir üçüncü kişiye de ait olabilir. Taşınmaz mallar ipotek edilebileceği gibi müstakil ve daimi haklar da ipotek edilebilir. Ticari işletmelerin rehin edilmesi de mümkündür. Hisseli bir taşınmaz malın mevcut hissesi ipotek edilebilirken ifraz edilmedikçe bir parçası ipotek edilemez. Yine taşınmaz malın tam olan hissesi paylara yrılarak ipotek edilemez. İştirak halinde mülkiyette, iştirak çözülmeden bir paydaşın payı rehnedilemez. Üzerinde ihtiyati tedbir, kamu haczi, konkordato, iflas gibi temlik hakkını yasaklayan şerhler bulunan taşınmaz mallar ipotek edilemez. İpotek tesisi için kural olarak resmi senet düzenlenmesi gerekir. Ancak konut yapanlara, ihracatçılara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara, konuları ile ilgili olarak bankalarca veya kamu kurum ve kuruluşları ile ( OYAK dahil ) açılacak krediler için resmi senet düzenlenmesi zorunlu değildir. Taraflar arasındaki borç sözleşmesi yevmiyeye alınarak ipoteğin tescili yapılır. Tarımsal kredilerde de aynı usule uyulmaktadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce izin verilen bankalarca ve diğer kredi finans kurumlarınca ipotek işlemlerinde matbu resmi senet kullanılması mümkündür. Düzenlenen resmi senette, ipoteğin unsurları olan süre, rehin miktarı, derece-sıra, alacaklısının adı-soyadı-baba adı, yüzel kişinin ünvanı ve faiz oranının ipoteğin tesisi sırasında resmi senede, ipotek belgesine ve tapu kütüğüne yazılması veya en azından “bila faiz ( faizsiz ) , bila müdddet ( süresiz ) , fekki bildirilinceye kadar ( F.B.K )” şeklinde bir belirtme yapılması zorunludur.


 

5. Lehine ipotek tesis edilenlerin vergi kimlik numarasını gösterir vergi dairesinden alınmış belge.


 

Beyana tabi gelirleri, yalnızca kira gelirlerinde yani gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükelleflerden; 1- 2002 yılı içinde yani 1 Ocak - 31 Aralık 2002 tarihleri arasında, tahsil ettiği konut kira geliri, 950 milyon lirayı aşanlar 2- 2002 yılı içinde işyeri kira gelirleri olan ve bu gelirleri üzerinden vergi kesintisi yapılanlardan, yıllık kira gelirinin brüt tutarı 6 milyar 650 milyon lirayı aşanlar ( yani vergi kesintisi yapılmasına önceki kira tutarı 2002’de 6 milyar 650 milyon lirayı aşanlar ) , 3- Konut dışındaki gayrimenkulünü ( örneğin büro, dükkan, mağaza ya da deposunu ) bedelsiz olarak oğluna, kızına, annesine, babasına, kardeşine ya da başka kişilere tahsisi edenler, 4- Konutlarnı ( oğlu, kızı, torunu, kardeşi, annesi, babası, büyük annesi ve büyük babası dışındaki ) kişiler kullanımları için bedelsiz olarak tahsis edenler, 5- Evlerinde, akrabaları dışındaki kişilerle birlikte oturanlar, 6- İşyerini vergi kesintisi yapma zorunluluğu olmayanlara ( örneğin 2002 yılında basit usulde vergiye tabi olan mükelleflere veya yabancı elçiliklere ) kiralayanlar 7- Diğer mal veya haklardan kira geliri elde edenler, Gelir vergisi beyannamesi vermek zorundadırlar. Gayrimenkulün bedelsiz olarak yani kira alınmadan tahsis edildiği durumlarda, emlak vergisi beyannamesinde bildirilen değerin yüzde %5’i emsal kira bedeli olarak gözönüne alınır ( GVK Md.73).


 

1 Ocak 2002 - 31 Aralık 2002 döneminde beyana tabi gelirleri yalnızca kira gelirlerinden ibaret olan mükellefler, 2003 yılının Ocak ayı içinde yıllık gelir vergisi beyannamesi verecekler. Kira gelirlerinin yanısıra, beyana tabi başka geliri de olanlar ( örneğin esnaf, tüccar ya da serbest meslek erbabı veya beyanı gerektirecek tutarda Devlet tahvili ya da Hazine bonosu faizi geliri olanlar ), yıllık gelir vergisi beyannamesini [2003 yılının Mart ayı ] içinde vereceklerdir ( GVK Md.92).


 

Kira gelirleri ile ilgili beyanname, mükellefin bağlı olduğu vergi dairesine verilecektir. Mükellefler genellikle ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine bağlı oldukları için, kira gelirleriyle ilgili yıllık gelir vergisi beyannamelerini de kira geliri elde ettikleri gayrimenkulün değil, kendi ikametgahlarının bulunduğu yerin vergi dairesine verirler.


 

2002 yılında elde edilen konut kira gelirleri için belirlenen yıllık istisna tutarı 950 milyon liradır. 2002 yılında tahsil edilen konut kira gelirinin yıllık tutarının 950 milyon lirayı aşması halinde, 950 milyon liralık tutar düşüldükten sonra kalan kısmı üzerinden götürü veya gerçek gider indirilerek, gelir vergisi ödenecek.